司法拍賣房該不該限購？江蘇高院vs南京政府，半路殺出西安市政府霸氣文件?。?！

西安市人民政府辦公廳關(guān)于調(diào)整我市住房交易政策有關(guān)問題的通知

各區(qū)、縣人民政府，市人民政府各工作部門、各直屬機(jī)構(gòu)：

為引導(dǎo)合理住房需求，抑制投資投機(jī)性購房行為，穩(wěn)定住房價(jià)格，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)就調(diào)整我市住房交易政策有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、 2017年4月18日以前，在新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)、長安區(qū)行政管理區(qū)域及高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地、國際港務(wù)區(qū)、灃東新城等開發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)，購買的商品住房，自購房之日(以商品房買賣合同網(wǎng)簽備案時(shí)間為準(zhǔn))起滿5年方可上市交易;在上述區(qū)域范圍內(nèi)購買的二手住房，房屋產(chǎn)權(quán)人取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》后滿2年方可上市交易。

通過司法裁決、直系親屬間贈(zèng)與、繼承等方式取得的住房，以及申請退出的經(jīng)濟(jì)適用住房等不受前款規(guī)定限制。

二、自本通知下發(fā)之日起，在住房限購區(qū)域范圍內(nèi)購買商品住房或二手住房的非本市戶籍居民家庭，須提供在本市連續(xù)繳納2年以上(含2年)的個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。補(bǔ)繳的個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明不得作為購房的有效憑證。經(jīng)批準(zhǔn)引進(jìn)的各類人才除外。西咸新區(qū)參照執(zhí)行。

　　西安市人民政府辦公廳

　　2017年6月25日

西安市政府這份文件釋放了強(qiáng)烈的依法行政信號：司法裁決、直系親屬贈(zèng)與、繼承等住房不限購！但是有些地方政府依然牛逼哄哄，認(rèn)為行政權(quán)大于司法權(quán)。例如這兩天，網(wǎng)絡(luò)上熱傳兩份文件↓↓↓

一份是江蘇省高級人民法院辦公室 在5月31號簽發(fā)的，其中規(guī)定：司法拍賣房產(chǎn)不受地方政府限購政策影響。而另一份是 南京市房地產(chǎn)市場綜合執(zhí)法辦公室 在本月7號簽發(fā)的，其中明確：因司法拍賣取得的房產(chǎn)，按住房限購政策執(zhí)行。

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為何法院和政府會(huì)出示

兩個(gè)截然相反的規(guī)定呢？

司法拍賣房產(chǎn)到底受不受限購政策影響呢？

法院 :

“不限購”

網(wǎng)絡(luò)上流傳的江蘇省高級人民法院的這份內(nèi)部文件，得到一位內(nèi)部人士的確認(rèn)。

文件中措辭嚴(yán)厲：個(gè)別地方出臺(tái)文件，要求司法拍賣也要適用住房限購政策，一些法院執(zhí)行局機(jī)械套用，在拍賣公告中特別提示這一點(diǎn)，嚴(yán)重影響司法拍賣成交率以及司法財(cái)產(chǎn)處置工作。

文件中認(rèn)為，司法拍賣是基于公權(quán)力行使的強(qiáng)制執(zhí)行行為，不同于一般市場交易中的自主買賣行為，只受法律約束，不受地方性房產(chǎn)限購政策影響。

政府部門 :

“限購”

而發(fā)布文件確認(rèn)司法拍賣房產(chǎn)必須符合政府限購條件的，南京市房地產(chǎn)市場綜合執(zhí)法辦公室則明確表示，司法拍賣的買受人，是不特定的社會(huì)公眾，這與一般市場交易中的自主買賣，沒有本質(zhì)差別。而且，司法拍賣的房產(chǎn)競買人，在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿3年后，才能辦理轉(zhuǎn)讓合同備案和登記手續(xù)。

該辦公室工作人員：

'調(diào)解和判決是針對特定事和特定人，人群范圍肯定是特定的，司法拍賣面向的人就多了。所有人，只要你符合的，都可以來。假如說，你是外來人到了南京，南京本地的已經(jīng)在執(zhí)行限購政策了，那他要到這邊來參加司法拍賣，如果不具備資格的話，參加了司法拍賣，說白了南京的限購政策也就是形同虛設(shè)了。'

而江蘇省高級人民法院的文件中要求，各級法院在司法拍賣中，嚴(yán)禁出現(xiàn)“司法拍賣適用房產(chǎn)限購政策”的提示說明，應(yīng)當(dāng)告知競買人司法拍賣房產(chǎn)不受限購政策影響。不動(dòng)產(chǎn)登記部門接到執(zhí)行法院在司法拍賣成交或裁定以物抵債的裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書之后，應(yīng)當(dāng)依法辦理登記，拒不協(xié)助辦理登記手續(xù)的，依法采取強(qiáng)制執(zhí)行措施。法院的一位內(nèi)部人士稱，目前，江蘇省高院正在研究協(xié)調(diào)處理此事。

南京市房地產(chǎn)市場綜合執(zhí)法辦公室的這位工作人員說，他也注意到網(wǎng)上流傳的江蘇省高院的這份文件，但由于是內(nèi)部文件，無從查證。

“他如果公示出來，發(fā)到我們這邊，我們可以一起研究一下這個(gè)事情怎么弄。我們都不知道情況，所以說憑一個(gè)內(nèi)部文件，就讓我們執(zhí)行，怎么可能呢？”

這位工作人員說，昨天上午開始他們就嘗試與省高院進(jìn)行溝通協(xié)商這個(gè)問題。

江蘇省兩部門截然相反的聲音讓人一頭霧水。

對于司法拍賣房是否屬于限購范圍的問題，

其他省市又是如何規(guī)定的呢？

昨天中午，記者先后咨詢了多個(gè)推行房產(chǎn)限購政策的城市，在北上廣深等地，司法拍賣房產(chǎn)必須符合政府限購條件，是主流的做法。

北京市住建委工作人員：

“受限購政策影響的。要不然不就都可以買了嘛，那不就都去拍賣了。判決的是沒有辦法的?！?/P>

記者：“判決的和調(diào)解的都不受限購政策影響?！?/P>

北京市住建委工作人員：“對，只要跟賣相關(guān)的?！?/P>

上海市房產(chǎn)交易中心工作人員：

“司法拍賣如果是強(qiáng)制拍賣的話，就不涉及限購。如果不是的話，那購房者必須要符合上海限購政策。材料里面會(huì)有一個(gè)法院的判決書或是裁定書或是調(diào)解書，拍賣行還有一個(gè)協(xié)助執(zhí)行通知書，這種屬于強(qiáng)制拍賣。購買人的話，如果是強(qiáng)制拍賣，有這些文件的話，就誰都可以買。”

廣州天河區(qū)房產(chǎn)交易中心工作人員：

“拍賣行出了拍賣成交確認(rèn)書，法院也出了協(xié)助執(zhí)行書，我們肯定要按照法院規(guī)定來做的。但是法院和拍賣機(jī)構(gòu)會(huì)先查你有沒有資格購房的?！?/P>

深圳市某承接司法拍賣的拍賣行：

“如果你要購買司法拍賣的房子，必須符合深圳市頒布的限購政策?！?/P>

目前，關(guān)于地方政府的限購政策，是否影響到司法拍賣領(lǐng)域，在國家層面，沒有統(tǒng)一的規(guī)定。法律界人士認(rèn)為，司法拍賣行為本身，是法院為了保障債權(quán)人的合法權(quán)益，而行使的司法權(quán)，不應(yīng)該、也不可能受地方政府階段性政策的約束。

北京廣衡律師事務(wù)所主任趙三平：

'我認(rèn)為法院受理申請人的申請，對被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)通過司法拍賣的形式予以執(zhí)行，這是法律賦予法院的司法權(quán)。那么，法院行使司法權(quán)，使得強(qiáng)制執(zhí)行的申請人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，也就是司法公正的最后一步得以體現(xiàn)。所以說，法院在強(qiáng)制執(zhí)行中委托拍賣的行為本身也是司法權(quán)的體現(xiàn)。因?yàn)樗痉ㄅ馁u以法院生效的文書作為執(zhí)行依據(jù)來進(jìn)行拍賣。這種情況下，政府機(jī)關(guān)、政府部門如果對抗的話，那就是對抗的法律，法院有權(quán)通過強(qiáng)制執(zhí)行的手段把這個(gè)問題解決了。'

但也有政府部門的人士認(rèn)為，限購是政府宏觀調(diào)控，如果司法拍賣不受限購政策影響，必然會(huì)有投機(jī)者通過司法拍賣，繞開政府的限購政策。那樣，將導(dǎo)致政府宏觀調(diào)控樓市的目的，在一定程度上落空。

限購政策下, 還有司法拍賣房可買, 還可以做按揭

杭州限購限貸不斷升級，好多「曲線買房」的路子被堵上，婚也白離了，所以很多人迅速的復(fù)婚去了；外來購房者到四縣市轉(zhuǎn)一圈，再去杭州的法子也失效了，目前唯一行得通的只有人才落戶（全日制本科文憑等），不過如果文憑或職稱沒達(dá)要求，也不是個(gè)法子。

于是，不限購的司法拍賣房，又成為很多人的無奈之選。以前關(guān)注法拍房，是去揀漏的，現(xiàn)在可完全不一樣。

近日淘寶司法拍賣網(wǎng)上，不少杭州限購區(qū)的低總價(jià)法拍房拍出了高溢價(jià)率，有些甚至比同類二手房價(jià)高出一大截。

3月26日，廣廈天都城天月苑一套100.8㎡的住宅拍賣，在淘寶司法拍賣網(wǎng)上共計(jì)吸引了59850次圍觀，175次加價(jià)，最終價(jià)格拍到了139.1萬，折合單價(jià)1.39W/㎡。

天都城天月苑法拍信息截圖

將近1.4w的價(jià)格，什么概念？比它63.8萬的評估價(jià)高了一倍多，評估價(jià)即使偏低，最終超過100%的溢價(jià)率，還是少見的。更何況天月苑組團(tuán)是2005年交付的房子，房齡不新，這套房子的裝修也一般。擱在中介平臺(tái)上，正常的天月苑的房子，近期二手房成交價(jià)格在1.1W/㎡左右。

這套法拍房的得主，比二手房正常購買的渠道，單價(jià)高了近3000元/㎡。

這不只是個(gè)例，最近司法拍賣上，類似的例子很多。比如金都夏宮、新明半島、廣宇東承府等低價(jià)房源，價(jià)格都比正常二手房成交價(jià)高。

一套金都夏宮西荷院87㎡的房子，價(jià)格拍到118.5萬，單價(jià)1.36萬/㎡，而夏宮正常二手房市場成交價(jià)為1.1W/㎡。

金都夏宮法拍信息截圖

也就是說，購買一套金都夏宮或天都城的法拍房，現(xiàn)在要多掏20幾萬的錢。這兩個(gè)樓盤，一個(gè)在臨平山北，一個(gè)在臨平星橋，都算不上是特別好的地段。而且，20多萬，可是總價(jià)的20%啊！說句難聽的，樓市正常期，房價(jià)要漲20%是極不容易的。

法拍房這么俏的原因不難猜，尤其是現(xiàn)在，在所有曲線入杭的漏洞都被堵上之后，法拍房可能是唯一的，達(dá)不到戶口或社保要求的外地購房者，被允許在杭州買住宅的渠道了。

更何況，現(xiàn)在拍下法拍房已經(jīng)不需要支付全款，基本都可以使用銀行貸款，如果你符合要求，最高可貸額度是最終拍賣價(jià)款的70%。

在那之前想要在杭州購房的人們也想過很多辦法，比如通過中介在四縣市購房，落戶后迅速出手給下家，當(dāng)然這也是要有代價(jià)的，不便宜，也要好幾萬。

這些路子走不通了，杭州的「購房門檻」越抬越高，如果市場還是不可控，估計(jì)還會(huì)繼續(xù)演變下去。

現(xiàn)在出現(xiàn)的這些「高價(jià)」法拍房，主要還是集中在低總價(jià)的區(qū)域，比如臨平，比如閑林，這些或者是曾經(jīng)的庫存重災(zāi)區(qū)，或者是長年并沒有得到很好發(fā)展的地方，直到去年，大量外地購房者的涌入，讓他們的價(jià)格終于看到了翻身的希望。

但除了「低價(jià)」之外，它們似乎再難找出強(qiáng)有力的吸引人的理由。而以超過市場價(jià)如此之多的代價(jià)去購買，我們是否可以這樣想：當(dāng)下，為買杭州限購區(qū)的一套房，值得多花這么多錢嗎？

當(dāng)然，如果你是非本地戶籍購房者，有文憑這個(gè)敲門磚，就不用花這個(gè)冤枉錢。（所以盆友們，你看，文憑還是值錢的。好好學(xué)習(xí)，天天向上?。┝硗猓阋部梢詮慕袢掌痖_始繳納杭州社保，兩年后就可在杭買房。雖然那是兩年后的事。

這20%的購房成本究竟值不值，博的還是2年內(nèi)杭州的預(yù)期。

兩年內(nèi)，同一小區(qū)其它正常的二手房是否會(huì)上漲20%，縱使杭州整體向好，但這種周期性的漲跌還是難以預(yù)估的。好在房子是現(xiàn)房，到手后可以自住，或者出租，可以算進(jìn)收益。

但如果你急著找一套自住的房子，那還是可以去司法拍賣上淘一淘，畢竟短周期內(nèi)的漲跌，和你不會(huì)有太大關(guān)系。

1、根據(jù)最高人民法院11月25日的公告，目前具備網(wǎng)絡(luò)司法拍賣資格的只有五家：淘寶網(wǎng)（）、京東網(wǎng)（）、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)（）、公拍（）、中國拍賣行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)（）。其實(shí)，你只要關(guān)注淘寶就行了，房源多，拍賣方便。

2、一定要去實(shí)地查看，尤其是要看是否已經(jīng)騰空。有些司法拍賣的房子，會(huì)標(biāo)注，房東承諾，拍賣成交后三個(gè)月內(nèi)騰退。這樣的房子一定要注意，房子拍下來之后，法院也沒法保證他們能夠準(zhǔn)時(shí)騰退。

3、正常的產(chǎn)權(quán)完整的房子拍賣一般過戶是沒問題的，也不需要額外增加費(fèi)用，如果是有些產(chǎn)證未能辦理完整，你就需要多留一個(gè)心眼，問清楚，是否還需要額外補(bǔ)交費(fèi)用。

4、拍賣的時(shí)候不要斗氣，選擇司法拍賣，本來就來撿便宜的，如果為了賭氣，跟人家抬價(jià)，那就得不償失了，有些人很可能就是人家叫來托價(jià)格的，希望賣貴一點(diǎn)，你一斗氣，就上了他的套。定好一個(gè)心理價(jià)位，超了就不買！

5、如果你準(zhǔn)備按揭的，一定要問清楚，這個(gè)房源是否提供按揭。成都按揭找看破

6、最后一點(diǎn)，是個(gè)彩蛋哦！拍賣的時(shí)候看清楚是第幾次拍賣，如果第一次拍賣，沒人出價(jià)，你不要著急，等他流拍，第二次拍賣的時(shí)候，起拍價(jià)會(huì)打個(gè)八折，如果又流拍了，第三次再打八折，當(dāng)然，如果第三次拍賣，你如果想買，就趕緊下手，否則就要變賣了，變賣相對來說不是很透明規(guī)范，基本上是直接成交了。

上海百姓拍賣有限公司是一家專業(yè)從事提供司法房咨詢，及提供后續(xù)配套服務(wù)、辦理一體全面發(fā)展的具有一定規(guī)模和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的公司。我公司長期與上海各大銀行（建行、農(nóng)商行、上海銀行、中國銀行、浙商銀行等）有著良好與緊密的合作，良好業(yè)績、且具有長期豐富的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和齊全的經(jīng)營業(yè)務(wù)，公司具有成熟執(zhí)行能力的管理團(tuán)隊(duì)。自公司成立以來按現(xiàn)代化企業(yè)制度要求，采用先進(jìn)的管理模式，積極開拓市場，為客戶提供誠信、專業(yè)、高效、安全、舒適、便捷的全程一站式服務(wù)，始終堅(jiān)持“以人為本，全心為你”。讓客
戶的價(jià)值與企業(yè)的價(jià)值得到雙贏。